2018-2-18
看二十年來的房地產政策
作者:
元甲
原創
家族財富密碼
1.
國內房地產市場進入
調整期大家對房地產都很關注,現在對很多人來講,房子不
簡單是住宿的功能,還關系到很多人的資產盈虧和投資選
擇。從
2010
年至
2016
年的數據看,國內主要城市的房價一
直在上漲。北上廣深四個城市中,北京房價上漲了
%
,上海
房價上漲了
%
,廣州房價上漲了
%
,深圳房價上漲了
148%
。
包含了一線城市、省會城市和重要三線城市的百城價格指數
則顯示,
6
年間,房價平均上漲了
43%
。天津、重慶、杭州、
南京、武漢、廈門和青島的價格分別上漲
%
、
10%
、
%
、
69%
、
%
、
%
和
12%
。近二十多年的房地產情況來看,房價
呈一直上漲趨勢。房地產政策也是不斷地調整,時而放松,
時而收緊。從
1998
年實行房地產市場化改革開始,至今二
十年,國內房地產市場在政策的調控下經歷了六個階段。第
一階段是
1998
年至
2002
年的房地產野蠻生長階段,猶如剛
出籠的小牛犢,房地產的發展肆無忌憚,四處“攻城占地”
,
也產生了中國首批房地產富豪。第二階段是
2003
年至
2008
年的政府主動介入降溫階段,因為房地產市場化改革,初期
發展過于野性,政府開始用行政的手段和經濟政策適度約束
其發展。第三階段是
2008
年制
2009
年的政府借助地產帶動
經濟發展階段,由于美國次債危機對全球經濟的影響,國內
制定了
4
萬億投資計劃,出臺了一系列利好固定資產投資的
政策,房地產借東風而上,迅速擴張。第四階段是
2010
年
至
2012
年政府首次實行買房限購的行政手段控制房價波動,
擬制主要城市的房價上漲趨勢。第五階段是
2013
年至
2016
年,其中
2013
年至
2014
年,政策是主要是遏制投機性房地
產交易,但是房地產市場依然是擴張;
2015
年至
2016
年,
目標是去庫存,放松金融的手段刺激購房需求,房產成交放
量增長,新一輪房價飛速上漲,引發搶房?,F階段,在限購
限貸限首付各種行政和金融監管手段下,需求受到抑制,房
價進入調整期。二十年來國房景氣指數如下:每次房地產開
發投資的震蕩,都和政策直接相關。從上圖顯示情況來看,
房地產開發是一個由政策決定的市場。
2017
年,
國房景氣指
數相對平穩,
略高于
100
,
這一階段房地產開發進入調整期。
2.
二十年來的房產調控(
1
)
1998
年至
2002
年這是房地產商
業化時代的開端,受緊縮環境影響,房價未出現急劇上漲。
1998
年,
國務院
《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住
房建設的通知》
(國發
[1998]23
號)
真是開啟了中國的商業房
地產時代。文件明確停止以前的福利分房,實行住房分配貨
幣化,發展住房金融,培育和規范住房交易市場,也就是進
入房地產商業化時代。同時配套的文件還有《城市房地產開
發經營管理條例》
(國務院令第
248
號)
。當時,亞洲金融危
機的影響還在,出口受到影響,國內實施積極的財政政策,